[이서영의 경제이야기]
세계 경제 침체 및 조선, 해운 산업 침체 여파로 인한 국내경지의 침체가 예상 되는 상황에서 다가오는 2017년에는 다소 많은 경매물건이 나올 것으로 예상된다.
이에 필자는 부동산경매에서 주거용부동산의 경우 권리 분석 상에서는 첫째, 소유권 이전여부, 둘째, 그 부동산에 존재하는 권리중 인수할 권리가 있는지, 임차인이 있을 경우 보증금 인수여부, 셋째, 임차인이 있을 경우 명도를 해야 함을 고려해야 한다고 설명했다.
오늘은 경매 입찰 전 임장활동 및 그 외 사항에 대해서 설명하고자 한다.
경매참가 전 검토. 확인사항 체크리스트
<아파트>
① 아파트의 향과 층수별 시세차이를 검토했는가? 한 단지라 할지라도 방향과 층에 따라 시세차이가 많이 날수 있으므로 현장 중개업소를 통해 확인한다.
② '대지권'이 있는지 검토했는가?아파트 및 연립주택 매물 중 '대지권 없음' 또는 '토지등기별도 있음'이라고 명시된 경우가 있다. 행정절차상 신규입주아파트는 토지등기가 늦게 나오는 수가 있으며, 이러한 경우 큰 문제가 되지 않는다. 그러나 지주와 시공사와의 갈등으로 인해 토지정리가 끝나지 않은 경우, 또는 시공사(시행사)가 토지를 담보로 잡힌 후 채무를 갚지 않아 별도등기 상태로 남는 경우 등이 있을 수 있다. 최악의 경우 토지주인과 건물 주인이 분리되어 지상권 분쟁이 일어나거나 토지를 별도로 구입해야 하는 손실이 있을 수 있으므로 '대지권 없음' 또는 '토지 별도등기 있음'의 내역을 관공서 및 현지 거주민에게 확인해야 한다.
③ 관리비는 연체되어 있는가?관리비 연체료는 경매물건에 등재되지 않는 한 낙찰자가 인수할 법적 책임은 없다. 그러나 실제 현장에서는 관리사무소 또는 입주자협의회 등과의 관계상 낙찰자가 책임지는 경우가 많다.
④ 분양평수와 전용면적을 확인했는가? 서울 서대문구 청구아파트의 경우 32평형과 39평형의 전용면적은 모두 25.7평으로 같다. 조합아파트의 경우 주차장면적 및 공용면적을 넓혀서 분양평수를 높이고 분양가를 높이는 수법을 쓰곤 한다. 따라서 실 입주 목적의 고객은 분양평수만이 아니라 전용면적을 함께 비교해야 한다.
⑤ 오래된 아파트라고 모두 재건축대상인가? 준공 후 20여년 된 저층아파트를 구입하는 사람들은 대체로 재건축을 기대하고 있다. 때문에 경쟁에 휩쓸리다 보면 중개시세보다 비싸게 낙찰 받기도 한다. 그러나 택지개발지구로 묶여있는 아파트는 단지의 용적률 및 구조변경이 이루어지기 힘들며, 재건축으로 용적률 등이 바뀌기 위해서는 새로운 상세계획구역으로 지정되어야 한다. 서울 고덕주공아파트, 부산 다대주공아파트, 광주시 염주주공아파트, 대전시 용운 주공 등이 이에 해당된다. 따라서 주공아파트는 우선 택지개발지구인지 해당구청 등에 확인하고, 택지개발지구에서 풀릴 가능성이 있는지 확인하지 않으면 낭패를 볼 수가 있다. 또한 고층아파트의 경우 재건축을 해도 더 이상 용적률을 높이기 힘든 경우에는 평수를 넓히기 힘들거나 추가부담금이 매우 많을 수 있으므로 매입비용보다 추가부담금이 더 많을 수도 있다. 또한 건물평수가 크더라도 대지지분이 매우 작거나 국공유지인 경우는 재건축비용을 대부분 부담해야 하므로 수익성이 없다.
< 연립/다세대>
① 사생활보호는 잘 되는가? 인근의 단독주택 및 다른 연립건물 거주자에게 사생활이 노출될 우려가 많으므로 주변 환경에 대한 파악이 필수불가결 하다.
② 유지보수비용은 얼마나 드는가? 노후한 연립은 저렴하게 매입한 후 보수비용만 1천만 원 이상 들어가는 경우가 많다. 때문에 준공 후 10년 이상 경과된 건물은 반드시 내부답사 해야 하며, 어려울 경우 옆집이라도 답사해봐야 한다.
③ 주차 공간·난방시설 등 생활시설은 어떠한가?실수요자는 물론이고 낙찰 후 임대를 위해서라도 생활시설이 만족스러운지 확인해야 하며, 이러한 부대시설의 정도에 따라 임차금액이 큰 차이가 난다.
④ 주변상권 및 교통편은 어떠한가? 서울 천호동의 15평 연립주택 전세금이 5천만 원이 있는가 하면 2천5백만 원도 있다. 그 가장 큰 차이는 주변교통조건과 상권의 형성정도 소규모 연립 및 다세대일수록 주변 환경에 의해 시세가 좌우된다.
<공장>
① 기계시설의 파손정도 및 폐기물 여부는 어떠한가?공장물건 중 내부기계까지 함께 평가되는 경우가 종종 있다. 그러나 높은 가격으로 평가된 기계가 실제 사용이 불가능할 정도로 파손·부식된 경우도 있으므로 반드시 내부답사를 필요로 한다. 또한 산업폐기물이 방치된 경우 이의 처리비용도 만만치 않으므로 부지의 오염정도를 필히 체크해야 한다.
② 예기치 않은 임차인은 없는가?공장 건물로 되어 있더라도 주거용으로 개조되어 기숙사 및 전월세로 이용하고 있는 경우가 종종 있다. 자칫 대항력 있는 임차인을 무시하고 낙찰 받는 실수가 종종 발생하므로 공장 내에 거주시설이 있는지, 점유자가 있는지 확인해야 한다.
③ 업종별 인가조건, 배후단지 조성여부는?권리분석은 문제가 없었음에도 사업면허가 나오지 않는 지역이나 민원이 자주 발생하는 지역으로 인해 애를 먹는 경우가 있다. 심한 경우 공장차량의 출입마저 진입로에서 막는 수도 있다.
④ 수리비용은 어느 정도나 드는가? 주거용에 비해 공장은 내부 파손 및 부식정도가 심하며, 대체로 못쓰게 된 기계 기구까지 감정평가액에 포함되어 과대평가된 경우가 종종 발생한다. 따라서 입찰 전에 내부를 볼 수 없는 공장은 일단 피하는 것이 좋다.
<상가 및 빌딩>
① 상권형성정도 및 구매력은? 상권이 발달된 역세권내의 경매물건도 인기를 얻지 못하는 경우가 있다. 건물 내에서도 점포위치에 따라 구매력과 가격에 큰 차이가 있다. 같은 층이라도 출입구의 점포와 막다른 위치의 점포는 분양가에서 약 2배가량 차이가 나며, 유망업종도 다를 수밖에 없다.
② 내부시설에 대한 처리문제는?임차인 또는 종전소유자가 설치해 놓은 내부시설이 감정평가에서 제외되는 경우가 종종 있다. 때문에 낙찰 후 이 시설의 처리문제로 골머리를 썩이는 경우가 있다. 내부시설을 그대로 이용하려고 작정했다면 종전 사용자가 철거하겠다고 주장하는 경우 새로운 시설비용이 막대하게 들어갈 수도 있다.
③ 임차인들의 집단대응 가능성은?상가임차인들이 집단대응 하는 경우 그 기간 동안의 금융비용 손실과 많은 명도집행비용을 감수해야 한다. 입찰 전에 상가임차인들의 동향에 대한 충분한 조사가 필요하다.
④ 법정지상권·유치권 등 인수해야 할 권리가 있는가?빌딩의 경우 근저당과 함께 지상권이 설정된 경우가 많다. 건축할 때 금융기관에서 대출해주면서 근저당과 함께 지상권을 설정하는 것이 관례이기 때문이다. 선순위 근저당과 같은 날짜에 지상권이 설정되었더라도 근저당보다 등기번호가 늦으면 소멸되지만, 앞서면 인수해야 한다. 또한 건축 도중 경매가 진행될 때 건축업자(또는 건설업체)가 유치권을 행사하는 수도 있으며, 건물등기가 나지 않은 빌딩은 감정평가액에서 제외되어 법정지상권이 성립되거나 철거소송 또는 매도청구소송이 필요할 수도 있으므로 주의해야 한다.
⑤ 의뢰할 컨설팅업체가 상가분석능력이 있는가?주택종류에 비해 수익성부동산인 상가 및 빌딩은 종합적인 컨설팅 능력을 요구한다. 따라서 컨설팅업체는 대상 물건 및 인근의 월임대료, 상권형성정도 및 구매력, 주변의 배후단지 조성여부와 상주인구, 교통편, 임차인들의 동향 및 명도소송비용과 합의비용 등까지 집중분석 할 수 있어야 한다. 때문에 컨설팅을 의뢰하기 전에 이들 업체의 보고서 작성능력 및 기존성과를 검토해야 실패를 줄일 수 있다.
<농지와 임야>
① 전용허가 또는 형질변경이 가능한가?토지이용계획원에 준농림지로 되어 있지 않은 농지와 임야는 전용허가와 형질변경이 되지 않는다. 또한 군사시설보호지역, 공원용지, 풍치지구, 미관지구 등 건물의 신축제한여부 등에 주목해야 한다. 농지취득자격증명의 필요성 여부도 확인해야 한다.
② 경계선 분쟁은 없는가? 임야의 경우 필지 간 경계선이 불분명할 수 있으므로, 낙찰 후 실측을 통해 법적분쟁을 방지해야 한다. 또한 법원에 열람 된 감정평가 자료의 사진조차 다른 필지의 사진이 붙어 있는 경우가 종종 발생한다. 따라서 현지답사에서는 지역주민의 협조를 통해 어느 정도나마 경계선을 확인해야 한다.
③ 지상권, 분묘기지권을 확인했는가?지방토지의 경우 건물만이 아니라 수목의 소유권여부, 분묘기지권이 있는지 확인해야 낭패를 보지 않는다.
④ 감정가와 시세 차이는 조사했는가?지방 농지와 임야의 경우 감정가액이 중개시장의 시세와 차이가 나는 경우가 많다. 특히 큰 토지의 경우 시장시세는 공시지가의 50%이하로 거래되기도 하지만, 감정가액은 공시지가수준으로 평가되기도 한다. 따라서 감정가 대비 몇 %에 낙찰 받을 것인가를 판단하기 이전에 현지의 거래시세를 비교해야 한다.
⑤ 장기발전계획을 검토했는가?지방토지의 시세 급반전은 주로 지방자치단체의 장기발전계획 발표와 맞물려 있다. 때문에 시군구청 홍보실을 통해 이를 구해보면 장기적으로 시세의 상승시기 및 개발가능성을 예측할 수 있다.
⑥ 민원소지는 없는가?건축법 및 개발관련법에는 문제가 없더라도 형질변경 후 대지로 조성하는 과정에서 민원에 휘말리는 경우가 종종 있다. 때문에 토지매입 및 농지취득자격증명을 얻는 과정에서부터 현지민의 동향을 살펴볼 필요가 있다.
최근 부동산경매가 투자의 한분야로 각광받고 있는 지금 경매에 입찰하기 전에 꼼꼼한 현장분석, 권리분석, 그 부동산에 대한 지역분석을 포함한 가치분석을 토대로 모든 투자가 리스크
(위험) 관리가 선행되어야 하고 다른 투자와 달리 세금부분을 고려한 장기투자설계를 한다면
부동산경매 에서도 성공하리라고 본다.
