[이서영의 경제이야기]최근 글로벌 경기의 위축 특히 유럽경기의 긴축 미국의 강달러 정책에 따른 실물경기의 위축에 따라 투자가 다변화 되고 있고 부동산 경매 시장이 많이 이슈가 되고 있는 지금 필자는 부동산 경매 시 꼭 필수적인 권리분석과 물건분석에 대해 설명 하고자 한다.
부동산 경매 시 주거용 부동산의 경우 다음의 4가지를 고려해야 한다
첫째, 소유권이전 유무, 둘째, 그 부동산위에 존재하는 권리의 인수여부 및 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금, 셋째, 명도가 용이한가, 넷째, 투자목적시 수익성분석이다.
이에 필자는 권리분석과 물건분석에 대해 설명하고자 한다.
▶권리분석과 물건분석
경매물건은 크게 두 가지로 나눠서 분석할 수 있다. 하나는 등기부등본상의 말소와 인수, 임차인의 대항력에 관한 권리분석이고 나머지 하나는 물건의 거래가치를 판단하는 물건 분석이다.
권리분석에 실수를 하면 큰 손실을 보게 되는데 이는 지식적인 부분으로 교재와 강의를 통해서 준비를 해야 한다.
어느 정도 공부는 필요하지만 내용과 깊이에서 그리 어렵지 않아 누구나 확인할 수 있는 부분이다.
▶등기부등본에 대한 권리분석은 경매로 부동산 매입 시 잔금납부와 동시에 등기부의 모든 권리가 말소되어야 하는데 일부 권리가 말소되지 않고 낙찰자에게 그대로 인수되는 경우이다.
대표적으로 선순위에 있는 가등기, 가처분, 예고등기, 환매등기, 지상권 등이 해당된다.
이 중 예고등기와 후순위 가처분 중 건물만 매각하는 과정에서 토지주인이 해놓은 철거 권 또는 건물인도 청구권에 의한 가처분은 후순위라도 말소되지 않고 낙찰자에게 인수된다.
임차인의 대항력은 임차인의 전입일자가 말소기준권리일보다 빠를 때 생긴다.
경매절차에서 대항력있는 임차인이 일부라도 보증금을 못 받을 경우 낙찰자가 이 보증금을 해결해 줘야 낙찰 받은 부동산을 인도받을 수 있다.
이처럼 등기부등본상의 권리와 세입자의 권리분석은 필수다. 만일 실수를 할 경우 큰 손실을 보게 되고 이러한 실수로 낙찰을 포기하기도 한다.
경매의 수익률은 무엇보다 물건분석에서 결정된다고 할 수 있다.
물건분석은 매입하려는 부동산을 얼마에 팔 수 있고 임대는 얼마나 받을 수 있고 기타 수리비가 얼마나 드는지 물건에는 하자가 없는지 등을 판단하는 것이다.
물건분석을 잘못하면 수익이 적든지 일부는 손실을 보기도 한다.
경매투자를 조금이라도 해 본 사람이라면 느끼는 게 있다. 권리분석은 간단하게 해결되지만 물건분석이 까다롭다는 것이다. 따라서 늘 현장답사를 통해 경매 물건을 꼼꼼히 확인해야 한다.
한편 권리분석은 필수이고 실수해서는 안 되는 부분이다.
그래서 보통 위험해 보이거나 복잡해 보이는 물건엔 사람들이 관심을 두지 않는데 이러한 물건 중엔 의외로 숨겨진 보석이 많다.
특히 경매투자의 대부분을 차지하는 초보투자자들은 이러한 물건을 꺼려하는데 그 내용을 자세히 살펴보면 위험하지 않은 경우가 종종 있다.
예전에 낙찰 받은 공매 물건에는 `선순위가처분권자가 본안소송에서 승소할 경우 매각이 취소될 수 있음` 이란 빨간색 경고문구가 경매물건 표지에 기록되어 있었다.
이를 보면 굉장히 위험한 물건 같아 대부분의 사람들은 자세히 확인하지 않는다.
그러나 속뜻을 들여다보면 매각을 신청한 압류채권보다는 선순위인 가처분이지만 말소기준등기보다는 후순위인 가처분으로 낙찰자가 잔금을 납부하기 전에 가처분권자가 소송에서 승소한다면 매각을 취소하고 입찰보증금을 돌려준다는 것이다.
만일 잔금납부 후에 소송에서 승소할 경우 낙찰자는 아무 문제없이 소유권을 취득하고 가처분은 말소된다는 내용이다.
또 선순위 가처분권자나 가등기권자가 있으나 이들이 이미 소유권을 이전받은 경우가 있는데 이럴 때에도 안전하다.
선순위가등기가 소유권이전청구권가등기가 아닌 담보가등기일 경우 역시 모두 말소대상이다.
후순위 예고등기의 경우 인수대상이나 예고등기의 사건을 대법원사이트에서 조회하면 이 예고등기가 이미 소송에서 기각되거나 패소한 경우도 종종 있어 무조건 피할 것이 아니라 사실을 확인해 보면 그 중 보석 같은 물건을 찾을 수도 있다.
경매투자가 많이 일반화되고 경쟁이 높아지고 있는 상황에서 이제는 경매 속 틈새시장의 물건에 관심을 가질 필요가 있다.
누구나 할 수 있는 물건이 아닌 조금은 어려워 보이지만 알고 보면 그렇지 않은 물건에 관심을 갖는다면 경매를 통한 고수익을 얻을 수 있을 것이다
독자 여러분께서도 투자의 다변화에 부동산 투자 시 일반매매 물건보다 낮게 매수할 수 있는 경매물건에 권리분석과 불건 분석을 전문가와 상의 하면서 많은 자본 보다는 소규모 자본으로 적정물건에 투자하는 것도 재테크의 좋은 방법이 될 것입니다.
