[이서영의 경제이야기]너무나 당연한 얘기지만 부동산의 모든 활동에서 가장 기초가 되는 것은 권리분석이다. 하지만 필자는 상담을 의뢰하는 많은 사람들과 주변의 부동산에 관심 있는 지인들이 의외로 가장 기초가 되는 권리분석을 소홀히 하는 경우를 많이 보았다.
부동산 활동을 하면서 권리분석을 못한다는 것은 문맹으로 사회생활을 하는 것과 같다. 입지분석과 투자수익 여부 등을 따지는 것은 그 다음이다. 아무리 열심히 공부하고 발품을 팔아 좋은 입지 아파트를 매입하면 무엇 하겠는가 거래 자체에 원천적인 문제가 있다면?
권리분석의 사전적 의미는 부동산거래에 있어서 대상 부동산에 대한 귄리의 하자유무 및 진실성을 조사, 확인하여 거래하여야 안전한데 이러한 일련의 행위를 귄리조사 또는 권리분석이라고 한다.
실상은 매매 뿐 아니라 임대차나 담보 설정 등 모든 부동산 활동에 기본적이면서 가장 중요하게 생각해야 하는 것이 권리분석이고 우리나라처럼 표시주의를 따르는 제도 하에서는 등기부 등본에 등재된 내용을 바탕으로 판단을 해도 큰 무리가 없다.
부동산 권리분석이라고 하면 경매를 떠올리고 경매에서 권리분석을 잘못하면 큰 손해를 보게 된다는 등의 말을 통해 권리분석이 꽤나 심도 있는 법적인 지식이 필요하고 전문가만이 할 수 있는 것으로 잘못 인식돼 있다.
하지만 일상적으로 집을 매입하거나 전세를 얻을 때도 해당 물건에 대한 권리분석이 있어야 하고 이 경우 전문가 수준의 권리분석은 필요 없다. 본인 스스로 등기부등본을 보고 기본적인 권리를 확인할 수 있는 수준 정도의 권리분석에 대한 기초지식만 갖고 있어도 큰 도움이 된다.
전문적으로 경매를 할 것이 아니라면 말소기준권리 같은 어려운 말은 몰라도 된다.
중요한 것은 등기부 등본을 보고 해당 물건의 소유권자가 누구인지, 매매나 임대를 했을 때 나의 권리에 영향을 미칠 수 있는 권리가 등재돼 있는지만 확인 할 수 있다면 충분하다.
그리고일반적으로알아야할권리분석상식
1.매매계약을할때권리분석을필요로하는사람은당연히매수인. 상대방이 진정한 권리자인지, 권리자라면 권리행사에 제한 요소가 있는지를 확인한다.
즉, 등기부 등본에 등재된 소유자인지 먼저 확인한다. 당연히 명의신탁이 금지된 지금 실제 소유자라는 말만 믿고 거래는 절대 불가. 반드시 본인을 확인하고 계약한다.
다음으로 제한요소가 있는지 확인한다. 근저당, 저당 처럼 확실한 사항이 있는가 하면 가압류, 가처분, 가등기처럼 “가”자가 앞에 붙어 있는 단어는 실제로 문제가 있을지 없을지 단언할 수 없지만 문제가 생기면 소유권에 치명적인 것들이다.
또 하나 전세권등기도 유념할 필요가 있다. 드문 일이지만 전세권등기를 한 전세입자는 임의 경매가 가능하다. 쉽게 알 수 없는 문제가 숨어 있을 수도 있다.
2.임대차(전세)에있어서는기본은같지만다소틀린부분이있다. 임대차에서는 내가 계약하는 사람이 임대권리가 있는지가 중요하고 실제로 소유주일 필요는 없다. 따라서 매매가 진정한 소유자인지를 확인한다면 임대에서는 진정한 임대권한을 가졌는지를 확인한다.
다음으로 임차인인 내가 대항력을 갖추기 전에 설정된 권리를 확인하는 것으로 매매와 마찬가지 내용을 파악하면 된다. 아주 당연하고 쉬운 일로 등기부 등본 한번만 확인하면 되는 일이지만 간과해서 보증금을 날리는 경우가 비일비재 하다.
다음으로 필자는 부동산 경매시 투자방향 이나 투자시계를 정할 때 입반부동산(대지, 농지,임야) 투자시 다음 4단계를 강조하고자 한다.
첫째는, 그 권역에 대한 행정계획이다. 이는 국토종합게획, 도시군계획,도시군관리계획등을 고려해야한다.
둘째는 ,지역분석 이다 그 지역이가 개발압력을 받고있는 지역인지를 고려해야 한다.
셋째는, 물건분석이다 당해 부동산의 가치를 분석하는 것이다.
마지막으로 그부동산의 권리분석을 하는 것이다.
이상 4단계를 거쳐서 수익성분석을 토대로 투자해야 한다는 것이다.
항상 투자는 위험을 고려하여 투자를 고려해야 할 것이다. 독자 여러분들 께서는 최근 경기침체 우려에 경매물건이 하반기에는 나올것으로 기대되므로 상반기에 경매 노하우를 충분히 공부하여 하반기에 기회의 바다에 안전항해를 하길 권해드립니다.
