[이서영의 경제이야기]최근 저금리로 부동산이 재테크 수단으로 각광을 받고 있다.

저금리 시대에 경매 토지투자가 대세를 이루고 있다. 따라서 독자 여러분도 투자의 일안으로 토지 중 맹지투자를 고려해보길 권한다.

우리나라 국토 전체면적의 85%를 차지하는 산지와 농지 중 상대적으로 저렴한 맹지를 취득해서 도로를 확보해 가치를 상승시키는 방법에 대해 알아보자.

맹지에 투자하기①

맹지란 무엇인가?

맹지(盲地)란 말은 땅에 관심 있는 사람이라면 누구나 한번쯤 들어보았을 것이다.

말 그대로 진입로가 없어 가치가 낮은  맹지를 접도 상태로 만들 수만 있다면 다른 경쟁토지보다 더 큰 수익을 올릴 수 있다는 것은 이제 초보자라도 알 수 있는 상식이 되었다.

이러한 맹지를 매입해 도로를 확보한 후 시가에 매도해 높은 수익을 올리는 고수들은 의외로 많다.

남들이 보지 못하는 도로확보가 가능한 방법을 알고 있다면 맹지는  토지투자에 있어 흙 속의 진주라고 할 수 있는 것이다.

그러나 '맹지로 큰돈을 벌었다' 는 소문만 들었지 '어떤 식으로 개발해서 돈을 벌었다'라는 노하우에 대해서는 일반인들은 잘 알지 못한다.

설사 방법을 귀동냥했다 하더라도 현장에서 현황과 법을 모르고 막연하게 매입했다가는 영원히 맹지 상태를 벗어나지 못한다. 누구나 쉽게 돈을 벌수 있다면 맹지가 그대로 있을 리 만무하다.

맹지가 아닌 도로에 접한 토지로의 전환이 전제된 상태에서만이 맹지투자가 가능하다.

또한, 도로를 확보하기 위해서는 추가 비용은 필연적이다.

원가 대비 추가비용을 감안해 주변시가에 비해 얼마나 낮은 가격이며 구입하고 수입을 올릴지도 계산에 넣고 토지를 분석해야한다.

그래서 맹지투자는 아무나 할 수 없는 것이다.

맹지의 개념은 용도지역과 현황, 그리고 지목을 함께 봐야 한다.

원칙적으로 건축하고자 하는 토지는 너비 4m 이상인 도로에 2m 이상의 진입너비를 확보해야 한다.

따라서 너비가 4m가 안되거나, 4m를 넘는다 하더라도 건축할 토지가 도로를 2m 이상 진입로를 접하지 않는다면 건축허가는 불가능하다.

위의 두가지 조항에 부합되지 못하는 토지가 바로 맹지인데, 특히 임야나 농지 중에 많다.

맹지인지 아닌지를 알려면 일단 가장 중요한게 지적도이다.

(이외에 다른 조항도 있으나 기본 조건은 같음)

지적공부를 중시하지 않고 매물 위주로 답사를 하다 현황도로 (현황상으로는 도로가 있으나 지적도에는 지목이 도로가 아닌 도로)만 확인하고 계약을 하는 경우가 많은데 이는 상당히 위험한 결정이다.

현황도로는 건축허가를 받을수 있다는 보장이 없기 때문이다.

(* 이에 대한 구체적인 내용은 '초원마루토지칼럼' 의 '땅투자의 핵심은 진입로의 확보다' 와 '토지개발 함부로 하지마라' 참고)

산지는 산지대로 구거 또는 하천을 경계로 맹지가 많고, 농지는 대부분 농로와 접해 있어 현실적으로는 개발가능한 토지가 적은게 사실이다. 

맹지에 투자하기② 

도로에 붙은 토지를 먼저 산 다음 맹지를 헐값에 살 수 있을까?

맹지 소유자에겐 가혹하겠지만 맹지를 소유해도 그 지역에 계획도로와 그 지역 전체가 개발되지 않는 이상 그 토지는 계속 맹지이므로 활용가치가 없기 때문에 헐값에 살 수 있다.

맹지 소유자는 도로에 붙어 있는 토지를 시세보다 더 주더라도 이를 매입하려 할 것이고, 도로에 접한 토지 소유자는맹지를 헐값에 사고자 할 것이다.

상호간에 그 토지를 확보하려는 욕구가 강한 사람이 매입하게 되는데 결국은 자금력으로 결정된다.

다른 조건이 같다면 당연히 맹지의 소유자가 불리한 입장에 서게 된다.

 자신도 이 땅을 가지고 있어 봐야 활용할 수 없다는 것을 잘 알기 때문이다.

 강화도에 맹지를 가지고 있던 A씨의 경우 도로에 붙은 토지를 가지고 있던 인접 토지 소유자 P씨의 끈질긴 권유에도 자신의 맹지를 팔지 않았다.

별다른 의도가 있었던게 아니고 크지는 않지만 부모님으로부터 상속받은 땅이라 팔지 않았던 것인데, 1년 후 맹지 옆으로 계획도로가 잡혀 P씨 소유토지는 거의 대부분 수용이 되고,  A씨의 토지가 도로에 접하게 되었다.

맹지에 투자하기③

 맹지 탈출의 3가지 방법

 맹지에는 건축이 허용되지 않으므로 건축을 하려면 당연히 맹지에 도로를 개설해야 하는데, 여기에는 3가지 방법이 있다.

가장 확실한 첫 번째 방법은 도로에 접한 인접 토지를 매입해 도로를 개설하는 것이고, 두 번째 방법은 맹지의 일부와 인접한 토지의 일부(진입로 개설 면적)를 교환해 진입로를 만드는 방법이며, 세 번째 방법은 인접 토지를 영구히 사용할 수 있도록 빌려 도로를 개설하는 방법이다.

 이 중 세 번째 방법이 굳이 분류하자면 두 가지로 나눌 수 있는데, 보통 토지사용승락(도로사용 승락)을 받으면 무조건 해결되는 줄 아는 사람이 많지만 그렇지 않다.

토지사용승락의 취약점은 바로 영구히 그 효력이 인정되지는 않는다는 점이다.

첫째, 소유자가 토지를 타인에게 양도했을 때와

둘째, 소유자가 사망했을 경우이다.

다행히 매수인 또는 상속인이 계속 사용을 승낙했을 경우는 상관없겠지만, 그런 경우는 한 번도 보지 못했다.

많든 적든 반드시 대가를 치뤄야 도로사용승락은 승계된다.

맹지에 투자하기 ④ 토지사용승락 받기

 도로와 접한 토지를 매입하는 방법에는 주의할 점이 있다.

맹지를 사면 인접 토지 소유자는 맹지 소유자의 약점을 알기 때문에 절대로 자신의 토지를 싸게 팔지 않는다는 것이다.

따라서 목 좋은 맹지를 꼭 구입해야 한다면 인접 토지를 적정가격에 매입할 수 있는지를 먼저 알아봐야 한다.

맹지의 현 소유자가 진입로를 해결해준다는 조건으로 매매계약을 체결하고자 할 때는 구두상으로 약속해서는 안되고 반드시 계약서에 단서조항을 명기해야 한다.

만약 잔금지급일까지 진입로 문제가 해결되지 않으면 이 계약을 해제한다는 단서를 기재해 두어야 한다.

▶인접 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받는 방법은 실무적으로 자주 활용되는 방법이다.

▶건축허가를 신청하기 전에 토지 소유자로부터 그 토지를 진입로로 사용해도 좋다는 토지사용승낙서를 받아 건축허가 신청서와 함께 제출하면 사용승낙된 토지를 도로로 지정/공고하게 된다.

토지사용승낙서를 받을 때는 승락대상이 되는 토지의 도면을 첨부해야 하고, 그 진정성을 담보하기 위해 토지소유자의 인감증명을 같이 제출해야 한다.

도로로 지정/공고되면 도로 폐지가 될 때까지는 그 도로의 소유자라 하더라도 그에 대한 재산권 행사가 제한 되므로   소유자 입장에서는 신중하게 결정해야 한다.

 ▶도로 소유자가 그 부지를 다른 사람에게 매각하거나 사망해 상속이 개시된 경우에도 새로운 소유자는 계속해서 자신의 토지를 도로로 제공해야 한다.

앞에서 본 바와 같이 시장/군수 또는 구청장이 한 번 도로로 지정/공고하면 해당 도로의 소유자가 싫다는 이유만으로 지정된 도로가 없어지는 것은 아니다.

도로를 폐지하기 위해서는 건축주와 같은 이해관계인의 동의를 받아 구청장에게 도로 폐지 결정신청을 별도로 해야 하는데, 건축주가 자신의 진입로 폐지에 동의할 까닭이 없는 것이다.

 한편 진입로를 사용하는 쪽에서는 사용하는 동안만큼 토지사용료를 지급해야 하는데, 토지 사용료 책정에 대해서는 토지사용승락서에 포함해야 분쟁을 막을 수 있다.

만약에 진입로의 소유자가 달라지면 사용료 문제에 대해서 다시 협의해야 하는데, 사용료에 대해 합의되지 않은 경우 법원에 조정을 신청할 수 있다.

해당 토지에 지역권을 설정해두면 이 같은 번잡한 일은 피할 수 있다.

지역권은 어느 토지를 위해 다른 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는데, 이는 등기할 수 있고, 등기하게 되면 설령 토지가 매매되더라도 이 지역권은 새로운 매수인에게 그대로 승계가 되므로 진입로를 이용하는 입장에서는 그만큼 안전장치가 되는 것이다.

이서영